О тенденциях и перспективах развития рынка торговой недвижимости в Украине в интервью порталу СRE рассказал заместитель директора по вопросам маркетинга и продаж ООО «Стокман» Олег Приходько.
- Охарактеризуйте, пожалуйста, инвестиционную ситуацию на рынке торговой недвижимости. Интересен ли рынок Украины нерезидентам?
- В последние годы торговая недвижимость была одним из самых инвестиционно-привлекательных сфер бизнеса. После стабилизации рынка, которая наступила после кризиса 2008 года, рынок достаточно прагматично сегментировался и реструктуризировался, что придало инвесторам уверенности в эффективности инвестиций в этот рынок.
Украинский рынок торговой недвижимости очень интересен иностранным инвесторам, притом и европейским и российским. Другое дело, что на другую чашу весов поставлены коррупция в стране, законодательство, налогообложение, частая смена геополитического курса, низкий уровень доходов населения и другие факторы, которые в совокупности сдерживают иностранных инвесторов. Ярким тому примером является многолетние попытки вхождения в Украину шведской сети IKEA и, как противовес, - активное развитие отечественного бренда «Эпицентр».
- Если говорить о сегментации рынка торговой недвижимости, то какой сегмент развивается наиболее динамично и что можно ожидать в перспективе?
- Относительно торговой и торгово-развлекательной недвижимости наибольший рост показывают два диаметрально противоположных сегмента: крупные мега-моллы и стихийная торговля типа стрит-ритейл в МАФах, как правило, в спальных районах, предлагающие товары, рассчитанные на покупателя с низким уровнем доходов.
В перспективе привлекательными являются ТРЦ средних форматов с избирательным пулом арендаторов, рассчитанные на сегментированного потребителя, а также развитие «магазинов у дома».
- В Киеве сейчас тенденция строительства и ввода в эксплуатацию ряда больших моллов с соответствующей инфраструктурой (ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Respublika). Насколько строительство таких огромных объектов рационально с точки зрения окупаемости и востребованности у посетителей?
- Вопрос окупаемости более корректно ставить их инвесторам, потому как только они знают суммы затрат, эксплуатации и доходности. На сегодняшний день востребованность достаточно высокая. Не так много мест, в которых собраны сегментированные по уровню и качеству пулы арендаторов, которые нацелены на свою целевую аудиторию. Комплексное предложение из одноуровневых брендовых магазинов и развлекательной зоны соответствующего уровня создают варианты выбора для посетителя: шопинг, развлечение или совместное времяпрепровождение. До тех пор пока уровень и качество торговли стрит-ритейла не подтянется до уровня ТРЦ, большие ТЦ и ТРЦ будут востребованы.
- Насколько ТРЦ в регионах являются интересными для девелоперов? В каких городах страны потенциал ТЦ и ТРЦ является еще нереализованным?
- В Украине так сложилось, что наибольший достаток среди населения имеют жители столицы и еще нескольких городов-миллионников, соответственно, чем выше покупательская способность, тем выше коммерческий интерес инвесторов к строительству ТРЦ.
Строительство ТРЦ в регионах могут себе позволить лишь единицы из числа сетевых девелоперов. Как правило, собственниками ТРЦ в регионах являются местные бизнесмены, которые имея ресурс в виде земли или, как правило, бывших промышленных помещений, построили свои собственные ТРЦ.
Насчет городов, которые не реализовали свой потенциал, могу сказать, что рынок в регионах движется в противоположных направлениях, и друг от друга равно удаляются покупательская способность и востребованность в шопинге и досуге. Данную проблему можно решать только глубоким анализом местных покупателей, оценкой их финансовых возможностей и нематериальных потребностей. Потенциал точно есть во всех областных центрах и городах с населением более 100 тыс. чел., но совершенно другой вопрос формата и концептуальной идеи этих ТРЦ.
- Какие основные проблемы в сфере девелопмента торговой недвижимости вы бы могли отметить?
1. Отсутствие платежеспособного покупателя.
2. Высокие проценты по банковским кредитам.
3. Высокие пошлины и налоги на товары, которые увеличивают себестоимость товаров.
4. Все остальное лежит в плоскости профессионального подхода к девелопменту и управлению.
Комментариев нет:
Отправить комментарий